หุ้นพัฒนาอสังหาฯ VRE vs CPN

0
1501

วันนี้จะมาแนะนำอีกหุ้นหนึ่งที่มีบทบาทสำคัญไม่น้อยในตลาดเวียดนามนะครับ VRE หรือ Vincom Retail ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของเวียดนามครับ

  • ทั้งนี้ถ้ามองถึงตลาดค้าปลีก ค้าปลีกถือเป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่มีแนวโน้มสอดคล้องกับ GDP ของแต่ละประเทศ อย่างในเวียดนาม เมื่อเศรษฐกิจเวียดนามมีโอกาสเติบโต จากทั้งปัจจัยพื้นฐาน หรือโครงสร้างประชากรที่ยังเติบโตได้ ค้าปลีกก็เป็นสิ่งที่พลาดไม่ได้ที่จะต้องจับตามอง
  • ถ้าจะเปรียบเทียบกับหุ้นไทย จะต้องบอกว่า ค้าปลีก คร่าวๆในไทยจะมีหุ้นหลักๆ ของกลุ่มเซ็นทรัล 2 ตัว คือ CRC และ CPN
  • ในส่วนของ CRC : Central Retail Corporation เป็นค้าปลีกหลักๆเราเรียกกันว่า department store หรือห้าง หรือง่ายๆคือ รายได้หลัก มาจาก การซื้อมาขายไป หรือ มีของจาก supplier (ผู้ประกอบการแบรนด์ต่างๆ) มาวางขายในร้าน และร้านเหล่านี้ก็ได้กำไรส่วนต่างหรือ margin นั่นเอง ซึ่งคร่าวๆ CRC ก็จะมีห้างเซ็นทรัล โรบินสัน ห้างราลินาเซนเต้ (La Rinacente) อิตาลี หรือ คาเดอเวอ (KaDeWe) เยอรมัน หรือ อิลลุม ที่เดนมาร์ก (Illum) หรือพวก เพาว์เวอร์บาย ซุปเปอร์สปอร์ต ท็อปมาร์เก็ต หรือ พวก B2S หรือถ้าข้ามกลุ่มหน่อยก็นี่เลยครับ CPALL ของเจ้าสัว เจียรวรนนท์ หรือร้านสะดวกซื้อ 7-Eleven ที่พวกเราคุ้นเคยนี่เอง
  • สำหรับ CPN หรือ Central Pattana อันนี้แม้จะเป็นของเจ้าสัวจิราธิวัฒน์ เซ็นทรัล เจ้าพ่อค้าปลีก แต่ธุรกิจนี้เราจะเรียกว่า “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” หรือ property development ถ้าง่ายๆก็คือ เอาเงินมาลงทุนสร้าง”ศูนย์การค้า” หรือสร้าง malls ต่างๆ และให้คนอื่นๆมาเช่า ดังนั้น ในงบการเงินรายได้ของเจ้า CPN ก็จะต่างกัน คือ CPN รายได้จะมาจาก “การให้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้า” จากลูกห้องต่างๆ เช่น ร้านกาแฟสตาบัก ร้านอาหารแบรนด์ต่างๆ ร้านเสื้อผ้า ธนาคาร โรงหนังหรือ magnets (ร้านค้าที่ดึงดูด)อื่นๆ นั่นเอง (ขณะที่พวก CRC,CPALL รายได้จะมาจากการขายของ) แต่ว่าโครงสร้างการรับรายได้จากการเช่า ก็จะมีหลายแบบ เช่น fixed หรือคำนวณจากพื้นที่เช่า หรือบางครั้งก็อาจจะเป็นขอแบ่งpercentจากการขายของในพื้นที่เช่า ซึ่งหลังๆก็มาจากการต่อรอง และการตกลงกันในแต่ละศูนย์ นั่นเอง ดังนั้นโอกาสการเติบโตก็จะมาจาก การที่มีผู้เช่าเต็มไหม หรือราคาค่าเช่าของลูกห้องปรับขึ้นได้ไหม หรือต้องเปิดmalls ใหม่ๆ เพื่อให้บริษัทมีรายได้ต่อเนื่องนั่นเอง
  • เกริ่นมายาวนิดนึง ดังนั้น ถ้าจะเทียบ VRE กับหุ้นไทย แน่นอน ทางผมคงต้องเลือก CPN แน่นอนครับ
  • VRE ถือเป็นบริษัทในกลุ่ม Vingroup -VIC(ถือหุ้น 59% ณ มิถุนายน 2563) ซึ่งเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของและ operator ที่ใหญ่ที่สุดในเวียดนาม เช่นเดียวกับ CPN ที่ถือหุ้นใหญ่ (53% ณ ธันวาคม 2653) โดยตระกูลจิราธิวัฒน์ เจ้าของ shopping malls ที่ใหญ่ที่สุดในไทย
  • VRE (ข้อมูล ณ พฤศจิกายน 2563) market cap ที่ USD2.8 billion ขณะที่ CPN ที่ USD 7.2 billion (THB 214.30 billion) หรือใหญ่กว่า VRE ประมาณ 2.5 เท่า
  • ทั้งนี้ CPN นอกจากมี shopping malls 34 แห่งแล้ว ยังมีพัฒนาตึกเป็น office ให้เช่า 10 แห่ง มีโครงการคอนโดมิเนียม (ใกล้ศูนย์การค้า) หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์รวม 18 โครงการ รวมถึงโรงแรม 2 แห่ง แต่สัดส่วนรายได้หลักก็ยังคงมาจาก shopping malls (88%) โดยมี NLA (Net Leasable area พื้นที่ให้เช่าสุทธิ) ที่ 1.8 ล้านตร ม รวมถึงจาก trend urbanization ทำให้ในไทยมีการพัฒนาเรื่อง mix used complex (ตึกที่มีทั้งห้างสรรพสินค้า ชอปปิ้งมอล ออฟฟิศ โรงแรม คอนโด) รวมถึง CPN ก็มีการขยายไปต่างประเทศ เช่น มาเลเซีย และนำสินทรัพย์บางส่วนเข้ากอง REITS คือ CPNREITs และ CPNCG
  • ขณะที่ VRE ยังมีเฉพาะ malls ในเวียดนาม / ธุรกิจให้เช่าพื้นที่ในศูนย์ (72% ของรายได้รวม) และธุรกิจขาย property โดย ณ 30 ตุลาคม 63 มี malls ทั้งหมด 79 แห่งใน 43 เมือง GFA ประมาณ 1.65 ล้านตรม โดยประกอบไปด้วย 4 formats คือ Vincom Center, Vincom Mega Mall, Vincom Plaza และ Vincom+
  • ธุรกิจค้าปลีก ได้รับผลกระทบจากการ lock down เนื่องจาก COVID-19 แต่เวียดนามถือเป็นประเทศที่ได้รับผลกระทบน้อย ภาพรวมรายได้ expected FY ที่ 8,329 VNDbn (ลดลง10%) จากปีก่อน อย่างไรก็ตาม net income ปรับตัวลดลงเนื่องจากมีเงินสนับสนุนช่วยเหลือลูกห้องต่างๆช่วง COVID เมื่อเปรียบเทียบกับ CPN ในไทยพบว่า รายได้ FY 63 ลดลง 27% เนื่องจากการปิด malls
  • อย่างไรก็ตามแผนการขยาย/เปิดศูนย์ใหม่ย่อมมึการ delay จาก COVID บ้าง ทั้ง VRE ที่เลื่อนการเปิดของ 7 แห่งจากแผนเดิม 10 แห่งเหลือเฉพาะโครงการหลักๆ เช่น Vincom Mega Mall Ocean Park
  • อย่างไรก็ตามแผนระยะยาวยังชัดเจนคงเดิม คือ GFA (Gross Floor Area พื้นที่ขายสุทธิ) 5 ล้านตรม ภายในปี 2026 (5ปีข้างหน้า เพิ่มไม่ต่ำกว่า 3 เท่าของ GFA ปัจจุบัน) มีจำนวน malls เพิ่มไม่ต่ำกว่า 2 เท่า เป็นจำนวน 158 แห่ง (ปัจจุบัน79 แห่ง) โดยคาดว่า Vincom Centre และ Vincom Megamalls จะมีสัดส่วนไม่ต่ำกว่า60% ของ GFA ในขณะนั้น (2 formats นี้เน้นที่ CBD area ในฮานอยและโฮจิมิน)
  • จุดเด่นของ VRE คือถือเป็นตัวแทนของ modern trade format ที่มี malls ในหลากหลาย format ในเมืองต่างๆทั่วเวียดนาม ทำให้ผู้เช่าสามารถขยายร้านได้ในอนาคต และยังมี room to grow ได้ เนื่องจากสัดส่วน urbanization ในเวียดนามถือว่ายังต่ำมาก (36%) เมื่อเทียบกับในไทย -CPN (51%) ฟิลิปินส์ – SM Prime (57%) หรือสิงค์โปร (100%) โดย occupancy เฉลี่ยทุก malls ของ VRE ไม่ต่ำกว่า 90% (ใกล้เคียงกับ CPN ที่เฉลี่ย 92%) โดยปัจจุบันราคา trade EV/EBITDA ที่ 13x ต่ำกว่า regional peers ที่เฉลี่ย 18x (อ้างอิงจาก SSI research)
  • สำหรับ CPN ไทยก็มีแผนในการขยายต่อเนื่อง เช่น ปี 2021 เปิดศูนย์ที่อยุธยา ที่ศรีราชา ปี 2022 ที่จันทบุรี และคาดว่าในอีก 5 ปีข้างหน้าจะมี NLA ไม่ต่ำกว่า 2.4 ตรม
  • เมื่อเปรียบเทียบขนาดธุรกิจ VRE งบ Audited ปี 2019 รายได้ 9,259 VNDbn (402 MUSD) EBITDA adj. 5,032 VNDbn (219 MUSD) มี Asset 35,823 VNDbn (1,556 MUSD)และ Total Equity 26,950 VNDbn (1,171 MUSD) โดยมี Debt /EBITDA 0.65x
  • สำหรับ CPN รายได้ปี 2020 จำนวน 34,202 ลบ. (1,125 MUSD ) ลดลงจากปีก่อน 27% EBITDA 14,454 ลบ (482 MUSD) มี Asset 221,774 ลบ (7,299 MUSD) Equity 77,123 ลบ (2,538 MUSD) มี Interest Bearing Debt/ Equity ที่ 0.48x
  • เมื่อพิจารณา 2021 Forecast P/E ที่ 21x(research Viet Capital security) เทียบกับ Regional peers (Bloomberg) ที่มี P/E ที่ 30x ถือว่ายังมี room for growth

แต่ทั้งนี้ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate) มีความเสี่ยงจากการควบคุม COVID ที่จะมีผลต่อการ lockdown และปิดศูนย์การค้า

โดยสรุปค้าปลีก หรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่าง VRE หรือ CPN ก็มีโอกาสเติบโตอีกมาก แต่ก็ต้องเป็นไปตามการปรับตัวของยุคสมัย ที่เริ่มมี online คนอาจจะเดิน malls น้อยลง หรือเรื่อง platform การซื้อของ พวก omni channels หรือช่องทางการซื้อของที่หลากหลายทั้ง online หรือการเดินศูนย์การค้า เดินห้าง ดังนั้นคนที่จะมีโอกาสโตได้ คือคนที่ต้อง balance หาสิ่งดึงดูดให้ประชากร ลูกค้าต่างๆยังสนใจมาเดินห้าง เดินศูนย์จับจ่ายใช้สอย นั่นเองครับ

ขอบคุณ: คุณ MrNitiBen เพื่อนนักลงทุนที่ช่วยเขียนบทความนี้ค่ะ